نکات قرارداد نویسی یکی از بخش‌های مهم هر معامله‌ای است که باید به آن تسلط کامل داشته باشید و از هرگونه اشتباه و خطایی در قرارداد دوری کنید. زیرا این قرارداد به‌خاطر بار حقوقی و اهمیتی که دارد، ممکن است در هر زمانی باعث بروز مشکلات شود. اگر در هنگام نوشتن قرارداد به این نکات توجه نکنید، خسارت‌های مالی بسیاری را برای طرفین معامله به دنبال خواهد داشت.
چه نکاتی وجود دارد که ممکن است برای ما دردسرساز شود؟ مهم‌ترین اصولی که در نوشتن قرارداد باید به آن توجه کنیم چیست؟ ما در مورد مهم‌ترین نکاتی که باید برای عقد قرارداد در نظر داشت، بررسی و تحقیق کرده‌ایم. حاصل این بررسی مطلبی است که پیش روی شماست. برای یافتن سوال‌های خود در این‌باره و دانستن نتیجه تحقیقات ما درباره نکات مهم قرارداد نویسی ، با آکادمی مشاورین املاک سررسید تا پایان این مطلب همراه باشید.
قرارداد چیست؟
طبق ماده ۱۸۳ قانون مدنی، قرارداد به معنی این است که یک یا چندنفر در برابر یک یا چندنفر دیگر، به تعهدهایی که به موجب این قرارداد داده‌اند، عمل خواهند کرد. براثر عقد میان دو طرف، یک رابطه جدید حقوقی برقرار می‌شود و طرفین با توجه به موضوع قرارداد، باید دربرابر تعهدهایی که آن را تایید و امضا کرده‌اند، مسئولیت خود را انجام دهند. توافق دو یا چند نفر، جز اصلی تعریف قرارداد به حساب می‌آید. برای مثال؛ در خرید یک ملک یا آپارتمان دو نفر توافق می‌کنند که فروشنده (نفراول)، ملک خود را به خریدار (نفردوم) و خریدار در قبال این ملک، پولی را به فروشنده بدهد.
در قرارداد نویسی املاک، فرآیند بر پایه‌ی قلم کاتب که متصدیان املاک هستند؛ پیش می‌رود. هرکلمه کم و زیادی که در قرارداد نوشته شود، همواره انگشت اتهام به سمت کاتب قرارداد است. پس بهتر است با یادگرفتن اصول مربوط به شغل‌تان و به ویژه نکات قرارداد نویسی ، درصد این اشتباه و خطاها را پایین آورید. انجام دادن این کار و تسلط بر نکات مهم قرارداد نویسی ، نشان از حرفه‌ای بودن و تخصص شما در کارتان است.
با تعریف قرارداد آشنا شدیم اما در این میان تفاوتهایی میان تفاهم‌نامه و قرارداد وجود دارد که باعث می‌شود نتوانند عنوان حقوقی یک‌دیگر را داشته باشند. تفاهم نامه چیست و چه تفاوتهایی دارد؟ بحثی که به آن خواهیم پرداخت.
تفاوت میان تفاهم نامه، توافق نامه و قرارداد
قبل از توضیح تفاوت میان این سه سند، بهتر است یک نکته مهم را مرور کنیم. هیچ‌یک از عناوین اسناد تهیه‌شده، برای تصمیم‌گیری تمایزی ایجاد نمی‌کنند. دراصل آن‌چیزی که باعث تفاوت درمیان این اسناد حقوقی می‌شود، محتوا و متنی است که در آن نوشته شده. به همین خاطر بسیاری از حقوق‌دان‌ها تفاوت چندانی میان تفاهم نامه، توافق نامه و قرارداد قائل نیستند.
تفاهم نامه از نظر قانونی قابل استناد و برای طرفین الزام‌آور نیست. با این وجود، استفاده از برخی عبارات الزام‌آوری که ممکن است در تفاهم نامه نوشته شود، می‌تواند برای طرفین مسئولیت‌ساز و ملزم‌کننده شود. در مقابل، توافق نامه‌ها به عنوان یک سندقانونی از اهمیت حقوقی بهره‌مند هستند؛ اما رسمیت آن‌ها از یک قرارداد کمتر است.
نکات مهم قراردادنویسی
گفتیم که قرارداد از دو سند دیگر که به عنوان توافق میان طرفین بسته می‌شود، اهمیت و صورت قانونی بیشتری دارد. رسمیت قرارداد باعث پررنگ شدن نکات مهم قراردادنویسی است. در این‌جا به‌طور مختصر برای شما چندمورد از نکات قراردادنویسی را آورده‌ایم.
۱. عنوان مناسب قرارداد: عنوان قرارداد اولین بخشی است که در یک قرارداد به چشم می‌خورد و اهمیت پیدا می‌کند. در عنوان قرارداد شما مشخص می‌کنید این قرارداد به‌منظور چه عملی انجام می‌شود. برای خریدوفروش و یا رهن‌واجاره املاک و مستغلات.
۲. طرفین حاضر درقرارداد: بعد از مشخص کردن و درج عنوان قرارداد، قدم دوم نوشتن نام طرفین قرارداد است. به علاوه نام، مشخصات شناسنامه‌ای، کدملی طرفین، آدرس و شماره تماس در قرارداد درج خواهد شد.
۳. موضوع قرارداد: این قسمت یکی از مهم‌ترین بخش‌های قرارداد است. ماهیت اقدام یا کاری که طرفین برای انجام آن پیش‌قدم شده‌اند را مشخص می‌کند. موضوع قرارداد می‌تواند فروش، اجاره، توسعه، ساخت و مشارکت باشد که به دلیل اهمیت آن، باید با دقت و جزییات ثبت شود.
۴. مبلغ قرارداد: ملبغ به‌طور معمول یا به صورت برآورد و یا به صورت قطعی است. در هرصورت باید میزان مبلغ مشخص و نحوه پرداخت و دریافت معلومی نیز داشته باشد.
۵. مدت قرارداد: در نکات قرارداد نویسی باید گفت که هیچ قرارداد اصولی و درستی نیست که زمان در آن تعریف نشده و نامشخص باشد. مدت قرارداد می‌تواند محدود یا نامحدود باشد.
۶. خاتمه قرارداد: در خاتمه قرارداد، درواقع برای هریک از طرفین نوشته می‌شود که در اثر چه رخدادی، قرارداد از بین می‌رود و پایان یافته محسوب می‌شود. برای مثال بروز اتفاق مشخصی باعث فسخ قرارداد و پرداخت حق فسخ، در صورت مقرر کردن در قرارداد می‌شود.
چند نکته تکمیلی دیگر!
روشن شدن همه این موارد می‌تواند از بروز خسارت به هردو طرف معامله جلوگیری کند و ضامن برقراری یک معامله مطمئن و مطابق قانون باشد. برای تکمیل این بحث لازم است چند نکته دیگر در رابطه با نکات قرارداد نویسی به اختصار ذکر کنیم:
- اگر معامله دارای سندرسمی باشد، در جلوی نام فروشنده، عبارت مالک رسمی باید قید شود.
- اگر طرفین معامله افراد متعدد هستند، ضمن ذکر مشخصات یک نفر از این افراد، در صورت کمبود جا برای ذکر نام دیگران، در ستون توضیحات قرارداد بایستی مشخصات بقیه افراد ذکر شود.
- اگر میزان مالکیت متفاوت است، باید قید شود.
- میزان معامله و مورد معامله به درستی و دقت، با ذکر جزییات در قرارداد درج شود.
از نکات مهم قرارداد نویسی صحبت کردیم، اما قوانینی هم بر قرارداد نویسی حاکم است که باید در زمان نوشتن قرارداد آن‌ها را درنظر داشت. این قوانین به شرح زیر هستند.
قوانین قرارداد نویسی
در نوشتن قرارداد باید از هرگونه ابهام و کلی‌گویی که موجب به‌وجودآمدن شک و شبه در قرارداد شود، پرهیزکرد. قرارداد باید خوانا نوشته شود که بتوان در صورت رخداد هرگونه اتفاقی، از آن به عنوان یک سند حقوقی استفاده کرد. اگر توافق‌نامه شامل مفاهیم تخصصی و مشکلی است که ممکن است عموم افراد از آن اطلاع نداشته باشند؛ به عنوان رعایت نکات قراردادنویسی پیشنهاد می‌شود در ابتدای قرارداد، بخشی در نظر بگیرید که در صورت نیاز به تفسیر و تبین کلی قرارداد و مفاهیم مهم آن بپردازید. به این شکل ابهامات و سوال‌هایی که امکان پیش آمدن آن وجود دارد را پاسخ می‌دهید و در صورت نیاز از آن تعاریف برای احراز نظر طرفین قرارداد استفاده می‌کنید.
جمع‌بندی
گفتیم که در نوشتن یک قرارداد اصلی‌ترین شخصی که اهمیت دارد، کاتب آن است. در قراردادهای ملکی به طور معمول این کاتب، متصدیان املاک هستند. در ثبت قرارداد غیررسمی، معامله باید در بنگاه‌های دارای مجوز اتحادیه املاک انجام و بلافاصله کد رهگیری و هولوگرام به مشتریان داده شود. همچنین بنگاه املاک صرفا با داشتن یک سردر با همین مضمون، جهت انجام معاملات املاک کافی نیستند. مشاورین املاک می‌بایست دارای مجوز کسب قابل رویت باشند.
در رابطه با قراردادها و نکات قرارداد نویسی صحبت کردیم و در ذکر قوانین قرارداد نویسی ، بر شفافیت و مشخص کردن تعاریف و مفاهیمی که دانستن آن‌ها نیازمند تخصص خاصی است، تاکید کردیم. آیا اطلاعاتی برای افزودن به این مطلب دارید؟ به عنوان مراجعین به مجموعه‌های مشاور املاک چه تجربیاتی در قراردادهای خود داشته‌اید؟ اگر مشاور املاک هستید در این باره چه مواردی را دیده‌اید که توجه شما را جلب کرده است؟ سوالات و نظرات خود را با ما درمیان بگذارید.
