نحوه قیمت گذاری ملک در عصر حاضر برای بسیاری از افراد اهمیت دارد؛ زیرا با توجه به قیمت‌های موجود می‌توانند تنظیم کنند که با مقدار سرمایه خود تا چه ملکی را می‌توانند بخرند یا اجاره کنند. در این مطلب از آکادمی مشاورین املاک سررسید درباره ویژگی‌های مؤثر در قیمت گذاری ملک صحبت می‌کنیم.
یکی از رایج‌ترین روش‌ها برای اطلاع از قیمت مسکن، مراجعه به بنگاه مشاورین املاک حرفه ای در آن منطقه و محله است. املاک بر اساس یک سری قواعد و شرایط موجود قیمت گذاری می‌شوند که از مهم ترین این شرایط و قواعد عبارتند از:
- داشتن سند و نوع سند ملک
- برخورداری از امکانات مانند: پارکینگ و آسانسور در ملک
- متراژ ملک مورد نظر
- امنیت خانه و به کار بردن مصالح مرغوب در ساخت
- میزان نور گیر بودن ملک
- سال ساخت ملک (کلنگی، چند سال ساخت یا نوساز)
- امکانات رفاهی و راه‌های دسترسی مناسب به ملک
- بَر بودن خانه و نقشه ملک
داشتن سند و نوع سند ملک
در کارشناسی ملک، سند ملکی در نحوه قیمت گذاری ملک مورد نظر بسیار اهمیت دارد. اگر ملکی دارای سند باشد، نسبت به ملکی که فاقد سند است، در قیمت اختلاف فاحشی پیدا می‌کند. پس وجود سند رسمی یکی از موارد مهم در قیمت گذاری است.
در بعضی از شهر‌های مختلف کشورمان خانه‌ها به صورت قولنامه‌ای به فروش می‌رسند، که از نظر حقوقی و قانونی صحیح است. ولی درقیمت گذاری با آن ملکی که دارای سند اصلی است اختلاف قیمت دارد و ملکی که دارای سند اصلی است گران‌تر است. در واقع ملک‌های قولنامه‌ای در قیمت گذاری از ارزش کمتری دارند و ارزان‌ترند.
حتی نوع سند در نحوه قیمت گذاری ملک مذبور، بسیار تاثیر گذار است. انواع سند عبارتند از: سند اوقافی، سند شخصی و سند تعاونی و… . این نکته‌ای است که هم خریدار و هم فروشنده ملک باید به آن توجه داشته باشند.
نحوه قیمت گذاری ملک بر اساس امکانات ساختمان
یکی از مسائل مهم در نحوه قیمت گذاری آپارتمان اعتبار سازنده و امکاناتی همچون برخورداری از پارکینگ، آسانسور، انباری، لابی و.. است. املاکی که از داشتن این موارد محروم هستند معمولاً با قیمت کمتری مبادله می‌شوند. به عنوان مثال، قیمت آپارتمانی که به هر مالک اجازه برخورداری از تنها یک واحد پارکینگ می‌دهد با آپارتمانی که پارکینگ مهمان در اختیار ساکنین قرار می‌دهد، متفاوت است.
محل ملک و متراژ مناسب
علاوه بر نوع ملک، محله ای که ملک مورد نظر در آن است؛ اهمیت دارد. مثلا در بازار تهران قیمت مغازه‌ها بر اساس اینکه سند یک ملک تجاری است، گران است. در مورد ملک مسکونی هم همین است؛ بر اساس محله و متراژ آن را قیمت گذاری می‌کنند. معمولا متراژ‌های مناسب و پرطرفدار از هفتاد تا صد و بیست متر مربع است.
امنیت ملک و استفاده از مصالح مرغوب
چون ایران گسل‌های فراوانی در شهر‌های مختلف دارد، اگر ملکی بر روی گسل قرار گرفته باشد دارای ارزش کمی است. درحالیکه اگر دور از گسل قرار گرفته و از لحاظ ایمنی مطمئن باشد قیمت ملک افزایش میابد؛ با این حال بهتر به فروش می‌رسد. ساختمان‌هایی که از بتن ساخته شده‌اند و فلز مرغوبی در ساخت آن استفاده شده نیز گران‌تر هستند.
نورگیر بودن خانه
اکثر افراد ملک‌هایی را می‌پسندند که نورگیری خوبی داشته باشد. ملک‌های تاریک و کم نور مشتری کمتری دارند. با این حال افرادی نیز به دلایل شخصی خانه‌هایی را انتخاب می‌کنند که که نور مستقیم آفتاب نداشته باشند. در کل با کمی تحقیق و پرس و جو متوجه می‌شویم که خانه‌های نورگیر، مشتریبیشتری دارند و این قابلیت ملک تاثیر مثبتی بر روی نحوه قیمت گذاری ملک می‌گذارد.
سال ساخت ملک
اغلب افراد به دنبال خانه‌های نوساز و خوش نقشه هستند که بتوانند در آن زندگی کنند و از امکانات آن بهره ببرند. افرادی که خانه‌های کلنگی و قدیمی را انتخاب می‌کنند، معمولا به دلیل متراژ بالاتر این املاک و قیمت مناسب‌تر آنها نسبت به خانه‌های هم متراژ نوساز است. همچنین افرادی که می‌خواهند خانه‌های کلنگی را تخریب کنند و با ساخت آپارتمان از آن سود ببرند، به دنبال معامله این ساختمان‌ها هستند.
امکانات رفاهی و راه‌های دسترسی به ملک
ملک‌هایی که در جاهای امن قرار گرفته‌اند و از امکانات رفاهی بالایی نیز برخوردارند، ارزش بالاتر و طرفداران بیشتری دارند. همچنین اگر ملک نزدیک خیابان‌های اصلی بوده و دسترسی‌های مناسبی داشته باشد؛ قیمت آن افزایش میابد. منظور از دسترسی مناسب، تعداد خیابان‌های اصلی و متفاوتی است که از طریق آنها می‌توان به ملک رسید.
بر بودن خانه و نقشه ملک
ملک‌هایی که نقشه بهتری دارند؛ یعنی فضای پِرت و به اصطلاح قناسی ندارند، قیمت بالاتری دارند. هرچه تناسب فضاها در خانه رعایت شده باشد، خانه خوش نقشه تر است و درنتیجه خریدار، می‌تواند چیدمان بهتری داشته باشد. پس املاک خوش نقشه طرفداران بیشتری دارند.
بَر، در معنی به این منظور است که ملک از چند طرف باز است. تعداد بَر خانه و متراژ آن مهم است. در واقع ملک‌های دو بَر از ملک‌هایی مشابه که یک بَر دارند، گران‌تر هستند؛ مخصوصا اگر کاربری ملک تجاری باشد. همچنین خانه‌هایی هستند که دو درب متفاوت در دو کوچه مختلف دارند که قیمت آنها نیز بالاتر است. متراژ بَر نیز در خرید ملک اهمیت دارد؛ زیرا املاکی که از بَر مناسبی نسبت به متراژ زمین برخوردارند، نقشه‌های بهتری دارند و در ساخت و ساز املاک نیز مزیت به حساب می‌آید.
نحوه قیمت گذاری ملک توسط کارشناس دادگستری
کارشاس دادگستری براساس ویژگی‌های موجود، ملک را مورد بررسی قرارداده و روی آن قیمت گذاری می‌کند. هر ملک دارای قدرالسهمی است که این قدر السهم به زمین و ملک مورد نظر و شرایط آن وابسته است. از دیگر مواردی که به نظر کارشاس دادگستری نیاز دارد قیمت گذاری بر روی شرکت‌های خصوصی و دولتی، جهت بیتشر شدن سرمایه‌ی آنها و أخذ سند اصلی برای انجام امور مالی، مالیاتی و…است.
نحوه قیمت گذاری ویلا
در خرید ویلا در شمال باید به این توجه کنیم که اول متراژ ملک مورد نظر چقدر است. در خرید خانه ویلایی در شمال کشور، باید بدانیم که زمین‌ها بیشتر به صورت قولنامه‌ای هستند و سند اصلی ندارند و قیمت آن‌هایی که دارای سند اصلی هستند، گران‌تر است. امکانات شهرستان و آبادی که ملک در آن قرار گرفته، امکانات خود ملک، سال ساخت، نقشه و متریال استفاده شده نیز همانطور که در خرید خانه اهمیت دارد؛ در خرید ویلا نیز مهم است.
نحوه قیمت گذاری برج‌ها
در برج‌ها به دلیل آن که امکانات رفاهی بیشتر است و هرکدام دارای ویژگی‌های منحصر به فردی هستد، نسبت به آپارتمان‌های معمولی قیمت بیشتری دارند. همچنین باید توجه داشت که طبقات بالا، به دلیل داشتن منظره بازتر نسبت به شهر و نور گیر بودن، گران‌تربه فروش می‌رسند.
نکات دیگری نیز در نحوه قیمت گذاری ملک مؤثرند که گاه فراموش می‌شوند. به عنوان مثال اگر واحدی دارای حیاط شخصی یا غیرمشاع باشد یا بالکن بزرگی داشته باشد؛ گران‌تر به فروش می‌رسند. معمولاً واحدهایی که در جنوب و جنوب شرقی قرار دارند گران‌ترند وشاید این امر به دلیل بهتر بودن نورگیری خانه است.
سخن آخر
علاوه بر نکاتی که ذکر شد، برخی املاک نکات منفی و معایبی دارند که وظیفه یک مشاور املاک حرفه ای ست که هنگام کارشناسی و قیمت گذاری ملک به آنها توجه کند که قیمت نهایی را منصفانه در نظر بگیرد. در قیمت گذاری املاک، می‌توان از افراد باتجربه‌تر نیز کمک گرفت. همچنین بهتر است ابتدا قیمت مورد نظر صاحب خانه را پرسیده، با قیمت املاک همان محله و املاک مشابه در سایر محله‌ها مقایسه کنیم و سپس با توجه به امکانات و شرایط ملک، درباره قیمت آن اظهارنظر کنید.
