قرارداد ملکی مطمئن برای داشتن مسکن بسیار مهم است. اشخاص برای تهیه مسکن خود با انواع مخلتفی از قرارداد مواجه می‌شوند؛ مانند قرارداد خرید و فروش و رهن و اجاره. هرکدام از این قراردادها دارای شرایط مختلفی هستند و مدت زمان خاصی برای آن‌ها در نظر گرفته شده است.
هرکس که بخواهد قولنامه یا سندی را تنطیم کند، برای استفاده از اطلاعات افرادی که در این زمینه سررشته دارند؛ باید به دفاتر مشاورین املاک و یا دفاتر اسناد رسمی مراجعه کند. اساسی‌ترین مسئله‌ای که برای مشاور املاک تازه کار مطرح است، بدست آوردن اطلاعات جامع درباره‌ی قرارداد ملکی است. ما قصد داریم در این مطلب، این موضوع را مورد بررسی قرار دهیم و اطلاعات خود را در مورد قرادادها بیشتر کنیم؛ پس با آکادمی مشاورین املاک سررسید همراه باشید.
مدت زمان قرارداد ملکی
چنانچه مشاورین املاکی که در بنگاه‌های ملکی فعالیت می‌کنند، اطلاعات بالایی درباره انواع قراردادها مانند: قولنامه و مبایعه نامه، سند اصلی ودیگر مسائل داشته باشند؛ می‌توانند مشتری را جذب کرده و مالی قانونی را براساس نیاز به مراجعه کننده ارائه کنند.
هر قرارداد ملکی برای یک مدت خاص تنظیم می‌شود که در قولنامه یا مبایعه نامه یا سند اصلی این تاریخ‌ها ثبت می‌شود. ممکن است این قرارداد دائمی و یا برای مدت محدود باشد؛ مانند قرارداد‌های اجاره خانه یا مغازه تجاری و… .
قولنامه چیست و چه شرایطی دارد؟
قولنامه، همانطور که از نامش پیدا است، از دو کلمه قول به علاوه نامه تشکیل شده است. قولنامه تعهد برای واگذاری مال در آینده به شخص مورد نظر است. چنانچه قولنامه به امضای طرفین برسد دارای ارزش حقوقی می‌شود و شرایطی را برای طرفین معامله ایجاد میکند که موظف به رعایت آن هستند. قولنامه زمانی تهیه می‌شود که برای مثال خریدار پول کافی برای خرید یک ملک را نداشته و یا فروشنده آمادگی تحویل آن ملک تا موعد معینی را نداشته باشد؛ پس طرفین با توافق بین یکدیگر قولنامه ای با مدت معلوم تهیه می‌کنند.
ویژگی‌های قولنامه چیست؟
قولنامه سه ویژگی دارد: ۱. می‌توان در اختلافات از آن به عنوان یک مدرک مناسب استفاده کرد. ۲. باعث می‌شود طرف‌های مقابل به هم اطمینان کنند؛ و ۳. باعث دریافت وجه الزمان می‌شود.
در نوشتن قولنامه شرایطی وجود دارد که باید رعایت شود. برای مثال مدت زمان اجاره باید قید گردد. همچنین باید دو نسخه از آن تنظیم شود و به امضای دوشاهد، موجر و مستاجر رسیده باشد. این نوع قرارداد در بنگاه‌های املاک ثبت می‌شود و نیازی به مراجعه به دفاترخانه ها نیست.
اگر هر کدام از طرفین معامله به عهد خود پایبند نباشد، طرف دیگر میتواند از او وجه التزام بگیرد که جریمه‌ایست برای شخصی که حق خود را ادا نکرده. مبلغی که به عنوان وجه التزام دریافت می‌گردد، از پیش در قولنامه تعیین شده و می‌توان تحت شرایطی آن را دریافت نمود.
شرایط گرفتن وجه التزام
- هر کدام از افراد که به قرارداد پایبند نبود؛ طرف دیگر معامله میتواند وجه التزام را گرفته و معامله فسخ گردد.
- در حالت دوم، مبلغ جریمه تعیین می‌گردد ولی شخص باید به قول‌های خود که به تعویق انداخته عمل کند تا معامله پابرجا باقی بماند.
- سومین حالت هم این است که به دفتر خانه مراجعه می‌کنند و هر کدام از طرفین که تاخیر داشته؛ جریمه می‌شود.
فرق بین سند رسمی، مبایعه نامه و قولنامه چیست؟
مبایعه نامه نیز نوعی سند است که با سند اصلی تفاوت بسیاری دارد. سند اصلی به صورت رسمی ثبت شده و در دفاتر اسناد تنظیم گردیده؛ اما مبایعه نامه معمولا هنگامی استفاده می‌گردد که سند اصلی ملک آماده نیست. در نوشتن مبایعه نامه، باید پس از بستن قرارداد مبلغی را به فروشنده داد؛ اما در قولنامه چنین کاری انجام نمی‌دهیم. درواقع قولنامه تنها قراردادی بین طرفین است که در طی مدتی معین به قول و تعهد خود عمل کنند.
فسخ قرارداد ملکی چیست و چه شرایطی دارد؟
فسخ در لغت به معنای تباه‌کردن یا عزل یک چیز است، که امروزه در سخن گفتن ما به عنوان انحلال و برهم زدن یک قرارداد به کار میبریم. این موضوع با اراده شخص در ارتباط است و می‌توان به تنهایی یا به صورت دو طرفه یا حتی توسط شخص ثالث، با رعایت قوانین و داشتن دلایل قابل پذیرش آن قرارداد را فسخ کرد.
بعضی از افراد بر‌حسب اطمینان یا از روی عادت غلط، بدون خواندن متن رونوشت، قرارداد ملکی را امضاء می‌کنند. این موضوع باعث می‌شود اگر بعداٌ مشکلی پیش بیاید، شخص ضررهای فراوانی ببیند.
برای مثال اگر در بندی از قرارداد ملکی کلمه «اسقاط کافه خیارات» بیاید به این معنی است که، تمام حق فسخ از طرف مقابل گرفته می‌شود و تحت هیچ شرایطی نمی‌تواند آن قرارداد را فسخ کند. پس چنانچه قرارداد را نخوانده امضاء کند، تمام حقوق از وی سلب می‌شود.
به این نکته باید توجه کرد که در خرید و فروش ملک نمی‌توان بدون اختیار دو طرف آن را فسخ کرد مگراین که در یکی از بند‌های قرارداد این موضوع قید شده باشد که می‌توانند به صورت تکی اقدام به فسخ کنند.
شرط‌های اصلی فسخ قرارداد ملکی
برای این که یک قرارداد به صورت قانونی فسخ گردد، باید دارای ۳ شرط اصلی باشد:
۱. شخص فسخ کننده باید اراده کند و سپس اقدام خود نسبت به طرف مقابل و قرارداد ملکی را عملی کند.
۲. طرف فسخ کننده باید بدون اکراه و شک این کار را انجام دهد و دلایل موجه داشته باشد.
۳. در نهایت باید کسی این کار را انجام دهد که اهلیت داشته باشد یعی از نظر سن قانونی و عقل و… در شرایط کامل قرار داشته باشد.
از نظر حقوقی چه نوع قرارداد ملکی باطل است؟
ازنظر حقوقی طبق ماده ۹۶۷ قانون مدنی ایران، اگر در قرارداد مدت اجاره قید نشده باشد، این قرارداد ملکی باطل است. پس باید با رعایت قانون، قراردادها را تنظیم نمود و نکات کوچک را نیز در آن نوشت تا در آینده مشکل خاصی پیش نیاید.
دلیل فسخ قرارداد پیش فروش خانه چیست؟
در اکثر مواقع این موضوع زمانی پیش میاد که ملکی که تحویل خریدار می‌شود با آنچه که در قرارداد ملک بود تفاوت داشته باشد؛ مثلا در متراژ یا تعداد خواب و…، که شخص خریدارمی‌تواند قرارداد را فسخ کند یا طلب خسارت برای مال خود کند.
شرایط فسخ قرارداد ملکی رهن توسط مؤجر یا مستأجر چیست؟
یکی از بارزترین دلایل موجود که مستأجرها قرادادهای خود را فسخ می‌کنند این است که ملک اشکالات زیادی داشته، ولی صاحب خانه به آن اشاره ای نکرده. همچنین، اگر صاحب خانه، دیگر قصد اجاره ملک و ادامه دادن قرارداد را نداشته باشد؛ باید از یک الی دو ماه قبل به مستأجر اعلام کند. در این صورت بدون مشکل و با توافق و پرداخت حق، می‌توانند فسخ قرارداد ملکی کنند. یکی دیگر از موضوعات این است که اگر صاحب خانه ببیند که شخص مستآجر دارد به خانه او آسیب جدی وارد میکند، میتواند برای فسخ قرارداد ملکی خود اقدام کند تا از بروز بیشتر خسارت به ملکش جلوگیری کند.
البته این نکته قابل ذکر است که در هر کدام از قراردادها اگر فسخ پیش از زمان مقرر صورت بگیرد، شخص باید خسارت را پرداخت کند و این خسارت با توافق طرفین معامله تعیین می‌گردد.
کلام آخر
با مطالعه این مطلب، نتیجه می‌گیریم که باید برای تنظیم قرارداد ملکی بسیار دقت کنیم و تمام جزئیات موجود در قولنامه و سندها را مورد بررسی قرار دهیم، تا بتوانیم قراردادی مطمئن برای طرفیت معامله تنظیم کنیم.
مطالب بعدی ما را دراین زمینه دنبال کنید.
