در این مقاله سعی داریم تا با تحلیل و جمع‌بندی شرایط بازار مسکن در بهار ۹۹ براساس متغیرها و آمارهای رسمی، و در مقایسه با داده های سال‌های گذشته، به درک عمیق‌تری از شرایط بازار مسکن برسیم. همچنین به برخی تفاوت‌های نوظهور بازار مسکن، نسبت به روند گذشته، پرداخته و عواملی که موجب شده بخش‌های حکومتی تمایل به دخالت در بازار داشته باشند، ونیز روش‌های این دخالت، را بررسی می‌کنیم. در پایان نیز گریزی خواهیم داشت به شرایط بازار اجاره مسکن و متغیر قیمت به اجاره‌بها و تحلیلی در این زمینه ارائه می‌کنیم. پس با این مطلب از آکادمی مشاورین املاک سررسید همراه باشید.

تحلیل بازار مسکن بهار 99

تحلیل بازار مسکن در بهار ۹۹

پس از رکود بی‌سابقه بازار مسکن در فروردین‌ماه سال جاری، که بخش عمده آن ناشی تاثیر شیوع بیماری کرونا ارزیابی می‌شود، شاهد افزایش نسبتا زیادی در قیمت و حجم معاملات در اردیبهشت و خرداد ماه بودیم. هرچند این افزایش مطابق روند سال‌های گذشته اتفاق افتاده است، اما شیب آن، ناشی از تورم، افزایش نرخ ارز، طلا و اثرات روانی رشد شدید شاخص بورس، بیشتر از سال‌های قبل بوده است.

تحلیل بازار مسکن
نرخ خرید یک متر آپارتمان در سال 99

این افزایش به نحوی است که در خردادماه ۹۹، به نقل از گزارش بانک مرکزی، شاهد افزایش بیش از ۱۱ درصدی و ۴۲ درصدی قیمت، به ترتیب نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل، در قیمت متوسط یک متر آپارتمان در تهران بوده‌ایم.

نمودارهای تغییر در حجم معاملات و قیمت متوسط در بهار امسال و دوسال گذشته حاوی نکات جالبی است. هرچند اردیبهشت در هر سه نمودار، دارای حداکثر حجم معاملات است، اما کاهش در حجم معاملات از اردیبهشت به خرداد در سال جاری، تا حدودی متفاوت به‌نظر می‌رسد.

شاید بتوان جابجایی معاملات انجام نشده در اوایل بهار به علت شیوع کرونا را، یکی از عوامل دانست، اما التهاب بازار مسکن در سال جاری تحت تاثیر شرایط اقتصادی عامل مهم‌تری به‌نظر می‌رسد. امری که باعث فشار بر مصرف‌کنندگان واقعی بازار شده و فشار بر سیاست‌گذاران حوزه مسکن برای کنترل بازار را افزایش داده است.

گزارش تحولات بازارمسکن در خردادماه سال۹۹ را در اینجا مطالعه کنید.

فشار بر دولت برای مداخله در بازار

فشار بر دولت برای مداخله در بازار

شرایط نابسامان اقتصادی کشور در شرایط شیوع مجدد بیماری کرونا و افزایش قیمت در حوزه‌های مختلف، از جمله مسکن، باعث شده تا مجلس، دولت و مجموعه سیاست‌گذاران تحت تاثیر  فشار افکار عمومی در پی ورود به این بازار و سامان‌دهی به آن باشند. در رابطه با اثربخشی و کارایی این دخالت نظرات مختلفی وجود دارد.

برخی از مواردی که در هفته های اخیر مورد توجه سیاست‌گذاران بوده است، عبارتند از:

وام ودیعه

وام ودیعه مسکن که جزییات و شرایط دریافت آن به تازگی منتشر شده است، در قالب وام با بهره ۱۸%  به کمتر از ۲۰% از کل مستاجران، مطابق جدول زیر پرداخت می‌شود:

متقاضیانمبلغ وام ودیعه مسکناقساط ماهانه
شهر تهران۵۰ میلیون تومان۵۴۰ هزار تومان
سایر کلان شهرها۳۰ میلیون تومان۳۲۰ هزار تومان
شهرهای کوچک۱۵ میلیون تومان۱۵۰ هزارتومان

علی‌رغم آنکه این نوع پرداخت در برخی محافل غیر کارشناسی و ناکارآمد ارزیابی شده است اما به هر شکل مبلغی در حدود ۲۰ هزار میلیارد تومان نقدینگی جدید وارد این بازار می‌کند. یک مشاور املاک حرفه‌ای باید نسبت به تسلط به شرایط و نحوه پرداخت این وام اقدام نموده تا بتواند مشتریان خود را در این رابطه رهنمایی کند.

مالیات بر خانه‌های خالی، املاک راکد، املاک لوکس، سرمایه ملکی و…

قانون موسوم به اخذ مالیات از خانه‌های خالی در سال ۹۳ به تصویب رسیده است اما اجرای آن منوط به تهیه زیرساختی به نام سامانه ملی املاک و اسکان بوده که تهیه آن به وزارت راه و شهرسازی سپرده شده است. این سامانه در اواخر سال قبل راه‌اندازی شده اما بارگذاری اطلاعات در آن به سازمان امور مالیاتی واگذار شد.

در مجموع به نظر می‌رسد شرایط اجرای این قانون در سه ماهه دوم امسال فراهم شده است. داده‌ها مختلف وجود بیش از دو میلیون خانه خالی در کشور را تایید می‌کند. بر همین اساس فرمول اخذ این مالیات پس از کش وقوس‌های فراوان در اوایل تیرماه اعلام شد. در این طرح خانه‌های خالی از سال۹۵ مشمول مالیات می‌شوند. خانه‌های خالی سال اول معاف از مالیلت بوده ولی از سال دوم نیمی از اجاره سالانه به عنوان مالیات اخذ خواهد شد. این رقم در سال‌های بعد تا ۱.۵ برابر اجاره افزایش می‌یابد.

در شرایطی که سوداگران بازار به سرعت به فکر دور زدن قانون افتاده و به دنبال راه‌هایی برای فرار از مالیات هستند، نباید از این طرح انتظار معجزه داشت و مشکل مسکن باید با اقدمات زیر بنایی تر حل شود، اما اجرای این قانون هم می‌تواند از عوامل اثرگذار بر بازار مسکن تابستان پیش رو و در سال جاری باشد.

کنترل نرخ اجاره

طرح دیگری برای کنترل بازار طرح تعیین سقف برای افزایشاجاره بها بود. به علل مختلف از جمله شرایط عرضه و تقاضا، نوع قراردادها و… خیلی زود مشخص شد که این اقدام چندان اجرایی و کاربردی نیست.

از دیگر اقدامات این چنینی در این ایام می‌توان به پیگیری تشکیل بورس املاک و نیز عدم اجازه درج قیمت در آگهی‌های ملکی اشاره کرد. بیشتر کارشناسان معتقند که بازار مسکن درمان اساسی می‌خواهد و نه مُسکن مقطعی. اما فعالان بازار و بخصوص مشاوران املاک جوان و حرفه‌ای باید بر همه این مسائل تسلط داشته و از آنها برای خدمت رسانی بهتر به مشتریان خود بهره ببرند.

تابستان داغ بازار مسکن در راه است؟

تابستان داغ بازار مسکن در راه است؟

علی‌رغم شیب متفاوت تغییرات قیمت و و حجم معاملات در خردادماه، همچنان روند مشابه سال‌های گذشته مشهود است. داده‌های بانک مرکزی در چند روز آینده ارائه خواهد شد اما مشاهدات میدانی حاکی از حرکت بازار به سمت تعادل است. کاهش، هرچند کم، در نرخ ارز نیز از عوامل دیگر حرکت به سمت این تعادل خواهد بود. اما آنچه تعیین کننده نهایی  وضعیت بازار در تابستان امسال است، اثر تورم انتظاری ناشی بازارهای موازی، علی‌الخصوص بازار سرمایه و طلا است. توان دولت و سازمان‌های حاکمیتی در مداخله اثرگذار در بازار نیز از معیارهایی است که باید به انتظار مشاهده اثر آن بر بازار باشیم.

فراموش نکنیم، پیش‌بینی اساسی بازار مسکن در سال ۹۹، رشد قیمت‌ها در محدوده تورم عمومی است. اما اینکه این تورم در شرایط فعلی اقتصاد چگونه مهار شود بسته به سیاست‌های کلان دولت دارد.

موجر و مستاجر هر دو ناراضی از نرخ اجاره

موجر و مستاجر هر دو ناراضی از نرخ اجاره در بازار مسکن

نسبت قیمت به اجاره به عنوان یک شاخص در بازار مسکن به این شکل تعریف می‌شود: فاصله میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی با متوسط اجاره ‌بهای یک مترمربع واحد مسکونی در یک نقطه مکانی مشخص که به آن نسبت p به r نیز گفته می‌شود.

این شاخص معمولا بین محدوده ۱۵ تا ۲۵ نواسان می‌کند و از روی آن در رابطه با وجود حباب در بازار مسکن قضاوت می‌کنند. هرگاه این عدد به حد بالایی نزدیک شود به این معنی است که قیمت مسکن به حداکثر خود نزدیک شده و بین قیمت مسکن و اجاره شکافی به وجود آمده که با تثبیت قیمت مسکن و افزایش تدریجی اجاره مجددا شاخص متعادل می‌شود.

نکته بسیار حائز اهمیت این است که این شاخص در زمستان سال قبل در قله تاریخی خود و به نرخ عجیب ۲۹ رسیده و به نظر میرسد در بهار امسال نیز کاهش نداشته است. در این حالت یک عدم رضایت دوطرفه در موجر و مستاجر به وجود می‌آید. موجر به نسبت ارزش ملک خود عایدی متناسبی از اجاره دریافت نمی‌کند و مستاجر هم توان پرداخت همین اجاره را ندارد. این موضوع باعث کاهش انگیزه اجاره داری شده و با کاهش عرضه سیکل معیوبی را شکل خواهد داد.

تحلیل بازار مسکن

کلام آخر

علی‌رغم تبعیت بازار مسکن از روندهای کلی گذشته، در بهار ۹۹ و آغاز تابستان، در برخی شاخص‌ها تفاوت‌های معنی داری نیز با گذشته دارد. بازار مسکن هم مطابق سایر بازارهای موازی و به طور کلی مطابق شرایط اقتصادی کشور، اگر نگوییم در بحران، در شرایط حساس و عجیبی قرار گرفته است. به عنوان یک مشاور حرفه‌ای همچنان باید متغیرهای اساسی اقتصاد و شرایط بازارهای موازی را زیر نظر داشته و اقدامات دولت در بازار مسکن را نیز به دقت تحلیل کنیم.