برای نشان دادن مالکیت، یک مدرک لازم است و کاغذی که بتواند آن را اثبات کند، سند نام دارد. همانطور که در قانون مدنی اینگونه تعریف شده: «هر دست‌خطی که در مقام دعوا یا دفاع از حق مستند باشد.» بنابراین، مالکیت مسکن نیز از این قاعده مستثنی نیست و انواع سند ملکی وجود دارند که در این مقاله از سری آموزش‌های آکادمی مشاورین املاک سررسید به توضیح آن‌ها پرداخته‌ایم.
پس براساس این مطالب می‌توان گفت که سند باید دارای دو شرط اصلی باشد:
۱. سند باید مکتوب باشد.
۲. سند باید در محضر دادگاه برای دعاوی یا دفاع قابل استناد باشد.
اسناد انواع گوناگونی دارند و با هم متفاوت هستند و هرکدام قابلیت‌ها و ویژگی‌های خاصی دارند. یکی از مهم‌ترین موارد که در مورد سند عادی یا غیر رسمی وجود دارد آن است که می‌توان درباره سند عادی، ادعای ساختگی بودن و مشکوک بودن، کرد؛ اما در موضوع سند رسمی دیگر این موضوع صدق نمی‌کند.
سند اصلی یا سند رسمی چیست؟
سند رسمی یا اصلی سندی است که دفاتر اسناد رسمی یا در اداره ثبت، و توسط مامورین رسمی، ثبت و تنظیم شده باشد. پس براساس این تعریف می‌توان اظهار کرد که اگر سندی زیر نظر مامور رسمی ثبت اسناد که صلاحیت این کار را دارد و محدوده قوانین را رعایت کرده، تنظیم گردد؛ سند اصلی نام دارد.
مأمور رسمی فرد یا شخصی است که قانون ماموریت او را از پیش تعیین و پیش‌بینی کرده و باید در راستای صلاحیت خود و کاری که با آن آشناست، سند را تنظیم کند.
سند نوشته‌ای است که در اثبات کردن مطلبی از آن استفاده می‌شود، هر چند که در جایگاه دعوا یا دفاع به کار نرود.
دکتر لنگرودی
سند غیر رسمی چیست؟
سند عادی و غیر رسمی سندی است که مأمور ثبت اسناد آن را تنظیم نکرده و در دفاتر ثبت اسناد ثبت و تنظیم نشده باشد. اعتبار سند عادی به وجود امضای طرفین است؛ مانند: قولنامه کردن خانه در بنگاه‌های ملکی!
سند طلق چیست؟
سند طِلق یکی از انواع سند ملکی است که در آن، شش دانگ متعلق به یک شخص واحد است که در مالکیت آن فاقد هرگونه شریک است. طلق یعنی آزاد و عاری از هرگونه محدودیت و در لغت نیز به معنای خالص و روا، حلال، بدون شریک معنی می‌شود. مال طلق فاقد هرگونه شریک است. پس هر ملکی که دارای شریک است و مشاع، ملک طلق نیست. املاکی که در سند آن‌ها واژه «عرصه» و یا «اعیان» به تنهایی به کار رفته باشد، نمی‌توانند سند طلق باشند؛ زیرا در مورد اول تنها عرصه یا همان زمین و در مورد دوم تنها اعیان یا همان بنا به فرد تعلق دارد.
ممکن است برای افراد سوال پیش می‌آید که از کجا پی ببریم که سند طلق است یا اوقاف؟ در جواب این افراد باید گفته شود که در سند ملک در قسمت وضعیت خاص یا میزان مالکیت باید کلمه طلق به کار رفته باشد.
سند بنچاقی چیست؟
در گذشته به دلیل عدم گستردگی اداره ثبت و نبود سیستم الکترونیکی ثبت اسناد، هنگامی که دو شخص بر سر معامله‌ای به توافق می‌رسیدند، خودشان یک قرارداد تنظیم می‌کردند و آن را نزد افراد سرشناس وبزرگان محله یا روحانیون نام آشنا می‌بردند. سپس این افراد زیر این قراردادها را مهر و امضا زده و آن‌ها را تایید و تصدیق می‌کردند. این قراردادها پس از تصدیق آن‌ها مورد پذیرش سایر افراد قرار می‌گرفت.
سند منگوله دار چیست؟
یکی دیگر از انواع سند ملکی ، سند منگوله دار است که به شکل دفترچه‌ای است و یک منگوله دارد که از نخ و فلز سرب پلمپ شده، تشکیل شده است. این نوع از سند، نشان‌دهنده مالکیت صد درصدی است و هیچ تردیدی در مسائل حقوقی آن دیده نمی‌شود.
سند تک برگ چیست؟
سند تک برگ، جدیدتر و به روزتر از سند منگوله دار است و سندی است که امروزه به کار می‌رود، و نام دیگر این سند کاداستری است. این سند دارای ویژگی‌ها و مزایای بسیاری است که عبارتند از:
- غیرقابل جعل بودن و ضریب امنیتی بالا
- قابلیت خوانایی بالا و واضح بودن
سند شورایی چیست؟
سند شورایی یکی از انواع سند ملکی است. سندی قولنامه‌ای است که شورای اسلامی آن را تایید کرده و دارای شهود است و به امضا و مهر شورا رسیده. سند شورایی به دلیل اینکه توسط افراد و مأموران دولت تنظیم و تأیید گشته دارای اهمیت و امنیت بیشتری نسبت به سند قولنامه ای است.
سند شورایی در روستاها و شهرهای کوچک که دارای شورای محله هستند به تنظیم می‌رسد. اگر سند شورایی باشد به راحتی می‌توان از دهیاری تقاضای سند تک برگی کرد که جزو ماده های ۱۴۷ و ۱۴۸ اداره ثبت است. از مزیت‌‌های سند شورایی این است که معاف از هزینه مالیات، انتقال سند و عوراض شهرداری است.
سند ملک وقفی چیست وچه شرایطی دارد؟
سند ملک وقفی یکی از انواع سند ملکی است که مالکان دارایی خود را وقف کرده باشند. از این رو سازمان اوقاف این زمین‌ها را به صورت ۹۹ ساله به دیگران انتقال می‌دهد و بابت این عمل از آن‌ها اجاره‌بها دریافت می‌کند.
اگر خرید یا فروشی در اموال وقفی بدون هماهنگ کردن با اداره اوقاف انجام بگیرد، خلاف قانون است و شخص انجام دهنده، تخلف کرده است. اگر شخصی با مجوز از اداره اوقاف ساختمانی (اعیانی) را در یک زمین (عرصه) اوقافی بسازد، فقط می‌تواند برای ساختمان خود درخواست سند اصلی کند.
سند ورثه ای چیست؟
یکی از انواع سند ملکی در ایران، این نوع سند است. زمانی که شخصی فوت می‌کند، اموالش به ورثه خودش انتقال می‌یابد. در این هنگام ورثه می‌توانند با مراجعه به اداره ثبت برای نسبتی از ملک که به آن‌ها به ارث رسیده است، درخواست گرفتن سند مالکیت کنند.
سند معارض چیست؟
اگر برای یک عرصه یا اعیان مشخص، با حدود و اندازه مشخص شده، دو عدد سند اصلی با اسم‌ها و زمان‌های ثبت متفاوت، وجود داشته باشد؛ به آن سند معارض می‌گویند.
کلام آخر
برای تهیه هر ملکی یک سند قانونی و مطمئن لازم است. بهترین نوع سند که مزایای بسیاری دارد سند تک برگی است. این سند رسمی است و همه چیز در آن مشخص و معلوم است؛ پسبرای مالکین بهتر است که بیشتر از این سند استفاده کنند.
برای هر مشاور املاک حرفه ای که به موفقیت در این حرفه و صداقت و درستی اهمیت می‌دهد، واجب است پیش از عقد هر قراردادی بین مالک و خریدار و یا بین مؤجر و مستأجر، اسناد را به خوبی بررسی نماید و درصورت لزوم برای خریدار شرایط خاص هر سند را شفاف‌سازی کند.
